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北宋政府是如何維持京城的低廉房租的

作者：吳鉤

來源：作者授權(quán) 儒家網(wǎng) 發(fā)布

           原載于 “我們都愛宋朝”微信公眾號

時間：孔子二五六九年歲次戊戌七月十三日丁亥

           耶穌2018年8月23日

北宋時期，東京開封生活著大量“京漂族”，他們沒有財力購買房子，只好租房住。當時租房居住的市民非常之多，據(jù)歷史學者楊師群估計，“北宋東京城內(nèi)外，約有半數(shù)以上人戶是租屋居住的。其中從一般官員到貧苦市民，各階層人士都有”。換言之，汴京居民的房屋自有率才50%，這個水平跟今日美國城市的房屋自有率差不多。這也從側(cè)面反映了宋代東京的繁盛。

好在，在京城租間房子甚是容易，因為東京的房屋租賃市場十分發(fā)達：滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”；“富家巨室，競造房廊，賃金日增”，放盤招租的房屋很多；宋政府也向市場投放了大批公共租賃房，并成立一個叫做“店宅務”的機構(gòu)來管理公屋。

北宋天禧元年（1017），左右?guī)暾瑒彰鹿灿?3300間公租房；天圣三年（1025），公屋數(shù)目增加到26100間；熙寧十年（1077），店宅務轄下的公屋有14626間，別墅有164所，空地有654段。如果以東京常住人口20萬戶（100萬人）、每戶需要住房一間計算（古人說的一間房，不是指一個房間，而是指一開間），京師店宅務管理的公租房可以供應大約10%的東京人口居住。

現(xiàn)在的問題是，店宅務公屋的租金高不高，市井細民又是否租得起。恰好《宋會要輯稿》收錄有兩份左右?guī)暾瑒展輸?shù)目及租金收入總額的數(shù)據(jù)，所以不難計算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年（1017），汴京左右?guī)暾瑒彰鹿灿?3300間公租房，當年收到租金共140093貫，平均每間房的年租金約6貫，月租金為500文錢；天圣三年（1025），京城店宅務轄下的公租房為26100間，當年的租金收入為134629貫，平均每間房屋的年租金約5貫多一點，月租為400多文錢。

大中祥符八年（1015）的一道減租法令也透露了店宅務公屋的租金水平并不高：“八年正月詔，市中延燔官舍，其修益訖移居者，免僦居二十日；應僦官舍居，賦直十五錢者，每正至寒食免三日之直?！碑敃r，由于店宅務有一批公屋發(fā)生了火災，朝廷決定，凡房屋被燒、需要搬遷整修的人家，可以安排在政府公屋免費居住二十天；凡租住店宅務公屋、日租金15文錢以下的貧困住戶，逢正至寒食節(jié)，可免收三日房租。日租15文錢，月租即450文，跟我們上面的計算結(jié)果差不多。

每個月400～500文錢的房租，只是汴京公租房月租金的平均值。實際上店宅務放租的房屋各個檔次的都有，既有尋常平房，也有比較高檔的宅子，還有一些簡陋的破屋。面向高收入階層的高檔公屋，月租肯定不止500文錢；而簡陋的公屋，一般來說，只有低收入者才會租住，月租應該在500文以下，《宋會要輯稿》有載，“舊例，于本地內(nèi)破得屋一間，日掠十錢者，月計四百。”月租才400文錢。

四五百文錢的月租金水平，放在11世紀的東京開封府，究竟是高了還是低了？不妨先跟當時開封府的私人房產(chǎn)租賃價格相比較。大中祥符年間，“衛(wèi)國長公主嘗請市比鄰張氏舍，以廣其居?！霸儚埵?，但云日僦錢五百，方所仰給?！睆埵系恼诿咳兆饨馂?00文，月租即為15貫。元祐年間，御史中丞胡宗愈租住“周氏居第，每月僦直一十八千”，月租18貫。可見汴京的高檔住宅月租金當在十幾、二十貫上下。

而一般的住宅賃價，每月少說也要幾貫錢?；实v年間，蘇頌擔任大理寺丞、館閣?？保霸沦汗彩咔?，賃宅養(yǎng)馬已費三之一”，17貫錢的三分之一即五六貫，當時養(yǎng)一匹馬的費用大約每月2貫錢，扣除了養(yǎng)馬成本，住房月租金需要三四貫錢。而店宅務的月均租金才四五百文錢，可謂低廉，其中月租400文左右的那部分房屋，實際上就是廉租房。

那么，對于汴京的中低收入市民來，每個月四五百文錢的房租又是否承受得起？這得參照他們的收入水平與當時的生活消費成本。根據(jù)多份宋代日工價樣本以及程民生教授的研究，宋朝的一名中下層市民，不管是在官私手工業(yè)當雇工，還是給富貴人家當傭人，抑或是在城市擺個小攤做小生意，日收入基本上都在100~300文錢之間。而當時維持一名成年人基本溫飽的日開支，大約是20文錢。每日15文錢上下的住房開支，相當于每天吃飯的費用，大致是市井細民日收入的十分之一，絕不算高。

因此，生活在汴京的中下層市民家庭，如果家中有一名勞動力每日能賺200文錢，或者家中有兩名勞動力，每人每日賺100文錢，那么在刨掉衣食方面的必要開支之后，每月四五百文的房租，還是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，則溫飽堪憂，屬于需要政府救濟的“不能自存者”。

除了租金低廉，店宅務公屋的租戶還可以享受到宋政府提供的一些優(yōu)恤：

其一，店宅務不得隨意增加房租。景德年間，“有司言，京師民僦官舍，居人獲利多而輸官少，乞增所輸，許奪賃。若人重遷，必自增其數(shù)?！钡暾瑒障虺蟾嬲f，京城市民租賃公屋，由于所納租金低廉，導致店宅務收入過少。請求政府批準提高賃價，如果住戶不同意增租，店宅務有權(quán)中止跟他們的租賃合約。這樣，住戶如果嫌搬家太麻煩，必會同意增加租金。但宋真宗拒絕了店宅務的這一請求：“豈不太刻耶？先帝屢常止絕，其申戒之?！?/p>

大中祥符三年，朝廷干脆立下一條法令：“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數(shù)剗奪。違者，罪在官吏?！钡搅怂稳首谔焓ツ觊g，由于“店宅務積年虧少課利”，以致“失陷舍屋”，無力修葺，宋政府決定對“侵占官地、修蓋屋舍、收掠房錢”的形勢戶增收房租，而對廉租房住戶，則“慮其中有貧民供納不易，宜特與免添長房錢”。

其二，開封市民租住店宅務公屋，房租從簽約生效的第六日起算，前五日免租金，作為給住戶搬家、收拾物件的期限：“每人戶賃屋，免五日，為修移之限，以第六日起掠?！蔽矣X得這是很人性化的規(guī)定。

其三，政府經(jīng)常會宣布減免房租，如大中祥符四年（1011）九月，因陰雨連綿，宋真宗詔：“京城民僦官舍者，免其直三日”；次年（1012）正月，又“以雪寒，店宅務賃屋者，免僦錢三日”；大中祥符七年（1014）二月，又詔：“貧民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日”。這里的“官舍”，即店宅務經(jīng)營的公共租憑房。

其四，若是公屋需要拆遷，租戶還可以獲得若干“搬家錢”，補償標準是同批拆遷私屋業(yè)主的一半。同時，政府劃撥另一塊官地，再修建公租房，“賃房廊舍，候?qū)砩w造，仍依原間數(shù)撥賃”。

這便是宋代施行的公共租賃房制度。正是這一套制度使得底層平民得以用低廉的租金租賃到一間可供立足的房子。

責任編輯：姚遠