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    一、兩個明確
    
    （一）明確房屋的性質(zhì)和功能是居住而非投資。（以此嚇退投機(jī)炒樓者）
    （一）明確公民有自主建房和集資建房的權(quán)利。（以此免于開發(fā)商盤剝）
    
     二、改革目標(biāo)
     
    居者有屋，解放房奴
    
     三、現(xiàn)有體制的問題：
    
    （一）房地產(chǎn)商：行業(yè)暴利
    （二）地方政府：賣地財政
    （三）商業(yè)銀行：放貸壓力
     
     四、三大政策
    
    （一）針對房地產(chǎn)商：取消預(yù)售房制度，實行現(xiàn)房銷售
    （二）針對地方政府：取消土地出讓金制度，改為地租年繳制
    （三）針對商業(yè)銀行：取消住房公積金制度，納入工資收入
    
     五、改革方法
     
    （一）遏制資本投機(jī)
   
      ①房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫源于資本過剩、無處投資；資本過剩又是因為社會財富分配不公，貧富分化嚴(yán)重，資本過多地集中到少數(shù)人手里，一方面貧者不能自存，另一方面富者卻又無處投資，造成消費不振和積累過剩的比例失調(diào)。

     ②釜底抽薪的解決之道就是調(diào)整收入分配，縮小貧富差距，將富人手中的一部分閑置資本轉(zhuǎn)移為窮人的消費性收入，以此來變相減少投機(jī)的熱錢，促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

     ③一次分配上可以增加工資，尤其是給予農(nóng)民工以平等的職工地位和權(quán)益保障，制定并提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)；二次分配上則應(yīng)加大公共財政的投入，在住房、教育、醫(yī)療、交通、失業(yè)保障、社會救濟(jì)等方面施惠于民，為老百姓提供盡可能多的公平和免費的社會福利。

     ④配套戰(zhàn)略是為民間資本提供更多的投資機(jī)會，開辟正當(dāng)?shù)耐顿Y渠道，包括國內(nèi)和國外兩個市場，引導(dǎo)其更多參與實體經(jīng)濟(jì)建設(shè)，以服務(wù)于國計民生的需要；同時廢除對于外資的優(yōu)惠政策，進(jìn)而減少外資流入，降低內(nèi)資的投資壓力。

     ⑤房產(chǎn)一律實行小產(chǎn)權(quán)制度，房屋與土地分離，房價只包含房屋價值，不包括土地價值，后者以地租形式由房主向國家每年支付。房價以第一次交易價格為準(zhǔn)，定價買賣，計算折舊，交易增值，悉數(shù)歸公。

    （二）限定購房數(shù)量
   
     ①以家庭為單位，按照房屋面積征收房產(chǎn)稅。人均30平米為免征額，30-40平米為改善性居住范圍，只象征性征稅，40平米以上征收累進(jìn)稅。一家有幾套住房者，合并計算。每個人頭只可計算一次，不得在異地重復(fù)登記。相關(guān)信息可在戶口本中注明。

     ②房產(chǎn)稅由中央統(tǒng)一征收，地方可按比例分成，以避免異地避稅現(xiàn)象。

     ③因為土地國有，全民具有平等之受益權(quán)，故實行差級地租，即人均30平米以內(nèi)的面積實行單倍地租，30—40平米實行雙倍地租，40—60平米實行十倍地租，60—80平米實行二十倍地租，80—100平米實行三十倍地租，向上以此類推。

     ④房產(chǎn)稅針對原有的70年產(chǎn)權(quán)房，地租制則針對新建住房，二者不重復(fù)執(zhí)行。待條件成熟時便取消房產(chǎn)稅，執(zhí)行單一的地租制。

    ⑤限制外國人在華購房，鼓勵其租房。除獲得永久性居留權(quán)的外國人外，其他外國人購房不享受人均30平米免征稅的國民待遇，其房產(chǎn)稅率另行規(guī)定。
    
    ⑥外國人在華購房之地租亦執(zhí)行非國民標(biāo)準(zhǔn)，即人均30平米以下十倍地租，30—40平米十五倍地租，40—60平米二十倍地租，60—80平米三十倍地租，80—100平米四十倍地租，向上以此類推。
    
    （三）改變土地財政
     
    ①明確土地出讓的只是其使用權(quán)，收益權(quán)和處分權(quán)依舊保留在作為所有者的國家或集體手中，故土地增值一律歸公，使用者不得私自更改土地的使用性質(zhì)，以此來限制倒賣地皮借機(jī)獲利的行為。
    
    ②取消土地出讓金制度，土地出讓金不再一次性由開發(fā)商給付，而是每年以地租形式由持有者（前期為開發(fā)商，后期為房主）自行向土地所有者繳付，地租可與房產(chǎn)稅掛鉤，一并征收。每屆政府皆不得征收逾越其任期的地租。
    
     ③地租因城市不同、位置差異而實現(xiàn)分級定價，以平米計算。初次由政府定價，之后每十年調(diào)整一次，由政府與房主代表協(xié)議定價。

    ④現(xiàn)行的土地拍賣制度亦相應(yīng)變革，土地拍賣變?yōu)楣こ陶袠?biāo)，開發(fā)商只是按照政府的總體規(guī)劃實施具體的建設(shè)任務(wù)。政府根據(jù)開發(fā)商提供的設(shè)計方案（如建筑面積、戶型套數(shù)、容積率、配套設(shè)施等）和銷售報價（成本核算之后的一次性真實報價，事后不得有超過5%的改變）來進(jìn)行性價比最優(yōu)化選擇，不再是土地出讓金出價高者中標(biāo)，而是以社會效益來選擇開發(fā)商。
    
    ⑤開放土地一級市場，允許農(nóng)村集體土地參與商品房的開發(fā)建設(shè)，由原有土地的集體所有者收取地租。但要嚴(yán)格其使用審批，防止耕地被變更使用性質(zhì)。集體土地的開發(fā)可與小城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合起來，制定統(tǒng)一的建設(shè)規(guī)劃。
    
    ⑥城市政府不得以一紙行政命令變集體土地為國有土地，不得以縣改區(qū)等行政區(qū)劃的變更搞變相的圈地運(yùn)動，任何集體土地變?yōu)閲型恋亟孕枰?dāng)?shù)剞r(nóng)民的投票同意，作為補(bǔ)償，城市則需為農(nóng)民提供完全的市民待遇。
    
    ⑦改革現(xiàn)有的稅收體制，建立起中央—郡都—縣市三級財政體制，三者的稅收之比調(diào)整到6：2：2，財政支出之比大體控制在4：3：3，以正規(guī)的稅收和轉(zhuǎn)移支付制度來基本滿足地方政府的財政需求，進(jìn)而遏制其財政創(chuàng)收沖動。
    
    （四）打擊行業(yè)暴利
    
    ①制定反暴利法，加大審計和檢察機(jī)關(guān)對暴利行業(yè)與企業(yè)的稽查權(quán)限和監(jiān)管力度，增加處罰措施，增強(qiáng)懲處力度，對于暴力企業(yè)直接清除出局，罰到其破產(chǎn)，重典之下使之不敢謀取暴利。
    
    ②取消預(yù)售房制度，實行現(xiàn)房現(xiàn)售，避免房屋質(zhì)量糾紛，防止行業(yè)以外的企業(yè)投機(jī)，使開發(fā)商回歸正常的企業(yè)經(jīng)營。
    
    ③打擊虛假廣告，對于制造搶售假象、捂盤惜售、哄抬房價的企業(yè)以信息詐騙罪嚴(yán)懲不貸。
    
    ④若地產(chǎn)商以退出市場相要挾，則以國有化來直接回應(yīng)之，組織若干家大型國有房產(chǎn)企業(yè)取而代之，以社會效益第一、企業(yè)效益第二為原則，為人民建房。
 
    （五）嚴(yán)控銀行放貸
     
     ①房價與地價分離，降低了購房總價，減少了購房貸款。

     ②以每年支付地租代替銀行按揭貸款，對老百姓來說減輕了利息負(fù)擔(dān)，延長了還款年限；對銀行業(yè)來說則降低了金融風(fēng)險。

    ③對于地產(chǎn)商的貸款比例須降低到安全額度以下，避免地產(chǎn)商借雞下蛋、空手套白狼，轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險。
    
    ④對于購房者的貸款要以家庭為單位計算，提高二套房的首付比例至60%，抑制炒房投機(jī)行為。
    
    ⑤引導(dǎo)銀行的放貸多用于支持實體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)科技研發(fā)、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級、新興行業(yè)探索、民族企業(yè)壯大和中小企業(yè)成長等方面，尤其是在治理環(huán)境污染、節(jié)能減排等方面加大投入，對子孫萬代負(fù)責(zé)。
 
    （六）規(guī)范老屋拆遷
 
    ①拆遷須征得同一區(qū)域內(nèi)70%以上居民的同意。
    
    ②拆遷補(bǔ)償分為房屋補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩種，由居民自住選擇補(bǔ)償方式。
    
    ③房屋補(bǔ)償又分為原地和異地兩種情況，原地補(bǔ)償按相同面積執(zhí)行，人均面積不足30平米的差額面積可以低于市場價的優(yōu)惠價格購買；異地補(bǔ)償則根據(jù)兩地的地價（地租）之比來確定，面積之比與地價之比成反比。
    
    ④貨幣補(bǔ)償金額由開發(fā)商與房主依據(jù)市場價格及其他考慮要素協(xié)商確定。
    
    ⑤對于不同價值的房屋還需對原房主給予差價補(bǔ)償。
    
    ⑥房齡低于50年的房屋如無危及住戶安全的建筑質(zhì)量問題則禁止拆遷，另外禁止強(qiáng)制拆遷。
 
    （七）統(tǒng)一舊房交易
    
    ①取消現(xiàn)有的房屋買賣中介公司，建立統(tǒng)一的二手房交易市場，凡交易房源皆須在統(tǒng)一市場內(nèi)明碼標(biāo)價掛牌銷售，不得私相買賣。
    
    ②統(tǒng)一市場對于房屋交易不收取任何額外費用，只負(fù)責(zé)代扣交易契稅及處理增值歸公等事宜。
    
    ③任何在統(tǒng)一市場之外的房屋買賣交易均得不到法律之認(rèn)可與保護(hù)。
 
    （八）完善配套制度
    
    ①戶籍制度：為不買房或買不起房的公民提供相應(yīng)的獨立戶口，在結(jié)婚、生育、子女上學(xué)等問題上為其提供與有房者同樣的國民待遇。
    
    ②住房公積金制度：公民有不買房的權(quán)利，對于不買房或買不起房的公民，無條件允許其提走住房公積金，或者干脆取消公積金制度，直接將其納入工資收入。
    
    ③中高收入者有能力購買商品房，低收入者應(yīng)該以公租房加以保障。商品房價格回歸理性后便沒必要再建所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，故取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，政府的職責(zé)是大力建設(shè)公租房。
    
    ④公租房制度：公租房不求舒適，但求溫飽；限制其建筑面積，最大不得超過70平米；同時放寬申請條件，但申請者只得用于自住，不得轉(zhuǎn)租，一旦空置，則由政府收回。

 

    作者惠賜儒家中國網(wǎng)站發(fā)表